5 rizik spojených s pronájmem bytu a tipy, jak je řešit dřív, než vás překvapí

1. Neplacení nájemného může být pro pronajímatele likvidační

Příčiny, proč někteří nájemníci nedodržují pravidelné platby za nájem, mohou být různé od náhlé ztráty zaměstnání, rozpadu vztahu až po finanční krizi. Někdy je nájemník v dobré víře a stačí mu připomenout termín platby. Jindy jde o dlouhodobý vzorec chování, který může stát pronajímatele nervy i peníze. A tady nastává skutečný problém.

Jak řešit situaci s neplatiči?

• V první řadě je na místě prevence, kterou vám může poskytnout jak nájemní smlouva s příslušnými dodatky, tak předem sepsané smluvní pokuty. 

• Před podpisem smlouvy vždy prověřte zájemce v insolvenčním rejstříku, registru exekucí a v databázi dlužníků.

• Pravidelně sledujte platby každý měsíc, ne jen ve chvíli, kdy nastane problém.

• Co nejdříve nájemníka oslovte, ideálně písemnou výzvou k úhradě s konkrétním termínem.

Pokud nemáte garantovaný nájem od správce pronájmu, ale řešíte svůj pronajímaný byt sami, pak je nejdůležitější ochranou před neplatiči důkladná prevence. 

2. Potíže s vystěhováním ve sjednaném termínu

Další noční můrou každého pronajímatele je nájemník, který se odmítá vystěhovat na základě ukončení pronájmu, ať už vypršela lhůta, nebo k tomu vedou jiné, předem sjednané důvody. Zákon je v této oblasti na straně nájemníka a pronajímatel tak nemá příliš moc možností, jak situaci řešit. Soudní cesta je sice legitimní, ale velmi zdlouhavá. Podle Občanského sdružení majitelů domů v ČR mohou žaloby na vyklizení bytu vést k dvouletému, ale i tříletému neoprávněnému užívání nemovitosti!

Jak řešit situaci s nájemníky, kteří se odmítají vystěhovat?

• Nájemní smlouvu uzavírejte na dobu určitou, abyste si zachovali větší flexibilitu při jejím případném neprodloužení.

• V případě neplacení nájemného po dobu tří měsíců máte zákonný důvod k výpovědi. Nenechte situaci eskalovat déle.

• Celý postup konzultujte s právníkem hned od prvního signálu problému.

Rizikům je lepší předcházet a to platí i v tomto případě. Při uzavírání smlouvy můžete ještě zvážit notářský zápis s doložkou přímé vykonatelnosti. V případě problémů slouží tento dokument jako přímý exekuční titul, aniž byste museli projít zdlouhavým soudním řízením.

3. Poškození bytu a vybavení přesahující běžné opotřebení

Poničené podlahy, zničená výmalba, rozbitý nábytek nebo nepořádek, který vyžaduje generální úklid za desetitisíce korun, to je scénář, s nímž se po odchodu nájemníka potýká nemálo pronajímatelů. A prokázat, co je ještě běžné opotřebení a co už je způsobená škoda, bývá těžší, než se zdá.

Na zahraničních trzích (například v Německu nebo ve Velké Británii) jsou detailní předávací protokoly s fotodokumentací naprostým standardem. V Česku stále mnozí pronajímatelé na tuto formalitu spoléhají jen sporadicky.

Jak řešit poškozený byt a vybavení?

• Při předání bytu pořiďte podrobný předávací protokol s fotografiemi. Zdokumentujte stav každé místnosti, vybavení i drobné nedostatky. Stejný protokol vyžadujte při vrácení bytu.

• Zahrňte do smlouvy smluvní pokuty za poškození přesahující běžné opotřebení.

• Sjednejte vhodné pojištění nemovitosti a domácnosti. Dobré pojistné krytí vás ochrání i tam, kde kauce nestačí.

K tomu, abyste zjistili stav bytu a vybavení, slouží pravidelné prohlídky bytu. Jak by měly probíhat jsme pro vás sepsali v článku Na co se zaměřit při kontrole nájemního bytu?

4. Problémové chování nájemníků a stížnosti sousedů

Hlučné večírky, cigaretový dým pronikající do společných prostor, nevhodné chování na chodbách nebo konflikty s ostatními obyvateli domu jsou témata, která pronajímatelé řeší překvapivě často. A přitom jim taková situace může zkomplikovat vztahy se společenstvím vlastníků, sousedy i správci domu.

Z pohledu pronajímatele jde o víc než jen sousedský spor. Opakované porušování domovního řádu může být právním důvodem k výpovědi nájemní smlouvy, ale musíte mít důkazy.

Jak řešit situaci s problémovými nájemníky?

• Definujte v nájemní smlouvě jasná pravidla včetně odkazu na domovní řád.

• Stížnosti sousedů evidujte písemně a uchovávejte je, mohou se hodit jako podklad při výpovědi.

• Reagujte na první signály včas, nenechte situaci přerůst do rozměrů, které budou obtížně řešitelné.

• Nájemníky pravidelně kontrolujte, a to nejen stav nájemního bytu, ale i jejich vztah k okolí.

Ptejte se, komunikujte a vždy se snažte jít nejdříve cestou vzájemné domluvy. Jako pronajímatel chráníte nejen svůj investiční byt, ale i vztahy se sousedy a majiteli domu.

5. Neobsazenost bytu a výpadky příjmu

Prázdný byt vydělává přesně… nula korun. Přitom fixní náklady jako hypotéka, pojistné, zálohy běží dál bez ohledu na to, zda v bytě někdo bydlí. Průměrné hledání nového nájemníka trvá i více než měsíc, v případě méně atraktivních bytů nebo náročnějších lokalit i déle.

K výpadku příjmu přitom nemusí dojít jen v období mezi odstěhováním původního a hledáním nového nájemníka. Stačí, když stávající nájemník podá výpověď ze dne na den, a pronajímatel se ocitne v časovém presu, který ho nutí přijmout méně prověřeného zájemce jen proto, aby byt nebyl prázdný.

Jak řešit neobsazený byt a výpadky příjmu?

• Pečujte o byt i vztah s nájemníkem průběžně. Spokojený nájemník zůstává déle.

• Chcete-li předejít výpadku příjmu, mějte vždy připravenou inzerci předem a nečekejte na den, kdy nájemník odevzdá klíče.

• Zvažte spolupráci se správcem pronájmu, který zajistí kontinuitu obsazenosti.

Na to, jak řešit situaci s neobsazeným bytem, jsme se zaměřili v článku Co dělat, když byt k pronájmu zůstává prázdný?

Jak pronajímat byt bez rizika?

Kromě výše uvedených rizik se můžete setkat i s mnoha dalšími, jako jsou například právní a administrativní nedostatky v nájemní smlouvě apod. Špatně sepsaná smlouva může pronajímatele připravit o velkou část ochrany, kterou jinak zákon nabízí. Chybějící ustanovení o smluvních pokutách, nejasně definované podmínky ukončení nájmu nebo opomenutý souhlas s domácími zvířaty působí jako detaily, které ale v praxi často rozhodují.

Všechna výše zmíněná rizika jsou reálná a každý pronajímatel se s některým z nich dříve nebo později setká. Záleží ale na tom, jak je na ně připraven. Dokonalý nájemník je specialista na správu pronájmů a nabízí pronajímatelům garantovaný nájem, tedy pevnou platbu každý měsíc bez ohledu na to, zda nájemník zaplatil, nebo ne. Riziko neplacení, poškozeného bytu, výběru ideálního nájemníka, kontroly, komunikace se sousedy i SVJ, pojištění, to vše přebírá Dokonalý nájemník na sebe.

A to nejlepší? Jako pronajímatel za tuto službu nic neplatíte. Provize je zahrnuta v optimální výši nájemného, na které se předem dohodnete.

Chcete znát výši nájemného pro váš byt? Spočítejte si orientační nájemné nebo nás rovnou kontaktujte a společně probereme všechny možnosti vašeho pronájmu.