Co dělat, když byt k pronájmu zůstává prázdný? 5 rizik spojených s neobsazeným bytem a jak je řešit

Pronájem bytu je pro většinu majitelů investicí, která má přinášet pravidelný příjem. Když se ale dlouhodobě nedaří byt obsadit, vznikají pronajímateli nepříjemné ztráty, které se časem nabalují jako sněhová koule. A není to jen o ušlém nájemném.

V některých případech může hledání ideálního nájemníka trvat i několik měsíců, což už nese pro pronajímatele zásadní rizika. Podle aktuálních dat je u většiny lokalit realistické počítat s neobsazeností kolem 5 až 10 % ročně. Pojďme se podívat na konkrétní rizika, která prázdný byt přináší, a na to, jak je efektivně řešit.

Finanční ztráty nad rámec nájemného

Nejvyšší ztrátu samozřejmě tvoří ušlé nájemné. Pokud investiční byt běžně generuje 20 000 Kč měsíčně a zůstane tři měsíce prázdný, přichází pronajímatel o 60 000 Kč. A to je jen špička ledovce. Co dalšího vedle nájemného je potřeba do nákladů započítat?

• Splátky úvěru na nemovitost

• Poplatky do fondu oprav a správy domu

• Daň z nemovitosti

• Pojištění nemovitosti

• Energie a vyšší náklady na vytápění v zimě

• Údržba společných prostor

• Pravidelná kontrola a údržba bytu

 

 

Každý den neobsazenosti přitom stojí pronajímatele nemalé peníze. Denní náklady na prázdný byt se pohybují okolo 500 - 1 000 Kč, a to nezapočítáváme žádné mimořádné náklady.

 

Bezpečnostní rizika prázdného bytu

Prázdný byt či dům přitahuje nejen žádoucí pozornost potenciálních nájemníků, ale bohužel i těch, kteří hledají příležitost k různým nelegálním činnostem. Opatrnost a řádná kontrola bytu je rozhodně na místě, neboť prázdná nemovitost bývá často terčem vandalismu a krádeží, v případě odlehlých míst se nemovitost může snadno stát squatterským obydlím. 

Dalším rizikem jsou škody, které mohou nastat vlivem vnějších okolností, jako například zatečení do bytu nebo prasklé potrubí, které majitel bytu neodhalí včas a vznikají tak ještě větší škody.

 

Postupné chátrání nemovitosti

Byt, který dlouhodobě nikdo neobývá, postupně chátrá. Prázdné byty jsou daleko náchylnější ke vzniku některých škod než ty obývané. Nejčastějším nešvarem bývá nevětraná vlhkost, která vede k tvorbě plísní. Prázdná nemovitost, ve které se nesvítí a je viditelně neobývaná, často vysílá negativní signály do okolí a celkově tato situace snižuje atraktivitu celého objektu. V zahraničí dokonce některé pojišťovny v případě neobsazenosti delší než 30 dnů přistupují ke snížení či neplatnosti pojistného krytí.

Ztráta konkurenceschopnosti a snížení zájmu nájemníků při dlouhodobé neobsazenosti

Čím déle byt zůstává prázdný, tím více ztrácí na atraktivitě. Potenciální nájemníci si při prohlídkách často kladou otázku: „Proč ten byt nikdo nechce?" Dlouhá neobsazenost může signalizovat:

• Nerealisticky vysokou cenu nájmu.

• Skryté vady nemovitosti.

• To, že lokalita není až tak atraktivní, jak se může na první pohled zdát.

Z tohoto důvodu mnoho odborníků doporučuje, že pokud byt není obsazen do 4 – 6 týdnů, je třeba přehodnotit strategii. Ať už jde o úpravu ceny, zlepšení prezentace nemovitosti, změnu cílové skupiny nájemníků nebo spolupráci se správou pronájmů, která má pro takové případy osvědčené strategie. 

Daňové a pojistné komplikace

Ne všechny náklady spojené s prázdným bytem jsou daňově uznatelné stejným způsobem jako u obsazeného bytu. V České republice sice pronajímatel může uplatňovat výdaje na údržbu a správu nemovitosti i během neobsazenosti, nemůže ale uplatnit ušlý příjem z nájmu jako daňovou ztrátu. 

Některé státy v zahraničí navíc zavádějí speciální daně z prázdných nemovitostí. Například ve Vancouveru byla zavedena daň z prázdných bytů s cílem motivovat majitele k jejich pronajímání. Zatímco v ČR tato daň zatím neexistuje, debata o jejím zavedení se občas objevuje.

 

5 tipů pro pronajímatele, jak předejít rizikům prázdného bytu

Tady opět platí, že prevence je lepší než řešení následků. 

1. Realistické ocenění nájmu 

Nastavte nájemné podle aktuální tržní situace, ne podle vašich představ nebo minulých let. Zjistěte si, za kolik se pronajímají podobné byty v okolí.

2. Profesionální home-staging a prezentace

Kvalitní fotografie nemovitosti, detailní popis a rychlé reakce na dotazy zájemců jsou základ. Špatná inzerce přitahuje nesprávné nájemníky, nebo taky nikoho.

3. Pečlivé prověření zájemců o byt

Nechat byt obsadit první zájemce, který zaplatí kauci, je riziková strategie. Prověřte bonitu zájemce o byt, referenci od předchozích pronajímatelů a zaměstnavatele.

4. Mějte připravený plán B

Pokud byt není obsazen do měsíce, přehodnoťte strategii. Možná je čas snížit cenu o 5–10 %, nabídnout kratší výpovědní lhůtu nebo akceptovat domácí zvíře.

5. Zvažte profesionální správu pronájmu. 

Hledání ideálního nájemníka, prověřování, sepsání smluv, správa a údržba, to vše zabere čas a vyžaduje zkušenosti. Proto mnoho majitelů volí služby garantovaného nájmu.

 

Nedaří se vám obsadit investiční byt? 

Právě proto je tu Dokonalý nájemník, od kterého máte při spolupráci jako majitel bytu zaručeno:

• Garantované měsíční nájemné – dostáváte peníze každý měsíc ve stejný den, i když je byt prázdný nebo nájemník neplatí.

• Žádné starosti s hledáním nájemníka – prověřování zájemců, prohlídky a administrativa je na nás.

• Ochranu stavu nemovitosti – pravidelné kontroly a údržba zajišťují, že váš byt zůstává v perfektním stavu.

• Právní jistotu – profesionální nájemní smlouvy a právní zázemí pro případ problémů.

Zajímá vás více o tom, jak služby Dokonalého nájemníka fungují? Kontaktujte nás pro nezávaznou kalkulaci a zjistěte, jak může vypadat pronájem bez starostí a se stabilním příjmem.