Jak často se nájemníci v průměru stěhují a co z toho plyne pronajímatelům?

Průměrná doba pronájmu v ČR je nižší než 2 roky. 

Konečně jste našli ideálního nájemce a doufáte, že ve vašem investičním bytě setrvá alespoň 5 let? Statistiky vás zřejmě bohužel nepotěší. Průměrná doba pronájmu v ČR totiž činí okolo 1,5 roku. To znamená, že z pozice pronajímatele je dobré předem počítat s tím, že budete hledat nového nájemce přibližně každých šestnáct až osmnáct měsíců.

Pokud vás zajímá, jak je na tom zahraniční realitní trh, pak americká data Redfin uvádějí, že zhruba čtvrtina všech nájemníků v USA se přestěhuje do 12 měsíců od nastěhování. Největší skupinu pak tvoří nájemníci, kteří zůstávají jeden až čtyři roky a dlouhodobí nájemníci s dobou pronájmu deset let a více tvoří jen asi šestinu celého nájemního trhu. 

Pozitivní zprávou pro pronajímatele je, že trend nájemního bydlení se v posledních letech obrací. Rostoucí ceny nemovitostí a náročná dostupnost hypoték vede nájemce k tomu, aby setrvávali v nájemním bytě déle, protože na vlastní bydlení je obtížné dosáhnout, jestli vůbec. Přibližně čtvrtina českých domácností dnes žije v nájemním bydlení a jejich podíl nadále roste.

Nejčastější důvody, proč se nájemníci stěhují

Zajímá vás, co nejčastěji stojí za stěhováním nájemníků? Nejčastěji to bývá kombinace životních změn a aktuálních finančních možností nájemníků.

Nejčastější důvody pro stěhování:

• Změna zaměstnání nebo přestěhování za prací do jiného města.

• Rodinné změny jako společné bydlení, narození dítěte, rozšiřování rodiny nebo naopak rozvod.

• Studium nebo ukončení studia.

• Zlepšení nebo ztížení finanční situace.

• Přání přejít do vlastního bydlení.

Důvody stěhování ze strany nájemníka, které jsou přímo ovlivněny samotným pronájmem:

• Příliš vysoké nebo nepřiměřeně zvyšované nájemné.

• Zanedbaná údržba a opravy.

• Neshody s pronajímatelem.

• Nevyhovující velikost nebo dispozice bytu.

• Hlučné sousedství nebo problémy s lokalitou.

Zajímavé je, že v oblastech s vysokým pracovním potenciálem bývá fluktuace nájemníků vyšší, protože se lidé stěhují za novými příležitostmi. Naopak starší populace a rodiny s dětmi jsou stabilnější.

Jak poznat nájemníka, který dlouho nevydrží a naopak toho, který zůstane roky?

Tak jako každý člověk je jiný, existují i různé typy nájemníků. U některých je výrazně vyšší pravděpodobnost brzkého stěhování, u jiných zase můžeme předpokládat, že vydrží roky.

Profil nájemníka, který se často stěhuje

• Generace Z a mladí singles 

Podle výzkumu Harvardu (Harvard Joint Center for Housing Studies) a dat Redfin bydlí více než polovina (55,5 %) nájemníků generace Z v jednom bytě méně než rok. Mladí lidé Do 25–28 let jsou mobilní, teprve si hledají životní cestu a mění zaměstnání i životní postoje. Byt pro ně není domovem na léta, ale spíše přestupní stanicí.

• Studenti 

Klasický případ krátkodobého pronájmu. Studenti mění bydlení v rytmu akademického roku. Po dokončení studia nebo při změně školy se přesouvají jinam.

• Expats a zahraniční pracovníci 

Cizinci, kteří přicházejí do Prahy nebo Brna za prací, zpravidla uzavírají nájemní smlouvu na dobu určitou. Jejich pobyt přímo závisí na pracovní smlouvě. Jakmile ta skončí, odcházejí.

• Lidé v nestabilní finanční situaci 

Nájemníci, kteří si nemohou dovolit dlouhodobě platit sjednané nájemné, budou dříve nebo později hledat levnější alternativu. Ruku v ruce s tím přichází riziko neplacení nájemného, čemuž se více věnujeme v článku 3 tipy, jak si prověřit zájemce o byt.

• Lidé po rozchodu nebo rozvodu 

Rozpad vztahu je jedním z nejčastějších impulzů ke stěhování. Tito nájemníci hledají bydlení zpravidla rychle a pod tlakem.

Profil nájemníka, který zůstane roky

• Rodiny s dětmi

Rodiny oceňují stabilitu. Stěhování s dětmi je logisticky náročné a celý proces výběru nového bydlení je velmi zdlouhavý. Pokud je byt vybavený a dispozičně vyhovující, může rodina zůstat klidně pět i více let.

• Senioři a lidé středního věku 

Vyšší věk koreluje s delší dobou setrvání v nájmu. Starší nájemníci zpravidla nechtějí absolvovat stres ze stěhování, jsou zvyklí na svoji lokalitu a sousedy a mívají stabilní příjmy (důchod nebo stálé zaměstnání).

• Zaměstnaní s dlouhodobou pracovní smlouvou 

Stabilní zaměstnání v místě bydliště nebo možnost práce na dálku snižují potřebu stěhování. Tito nájemníci si zpravidla racionálně spočítají, že stěhování je drahé a zbytečné.

• Nájemníci, kteří jsou spokojeni s pronajímatelem 

Tady hraje velkou roli samotný pronajímatel. Férové jednání, rychlé řešení závad a opodstatněné zvyšování nájemného jsou důvody, proč nájemník zůstane i tehdy, kdyby mohl jít jinam. Nespokojenost s pronajímatelem nebo zanedbávání údržby bytu jsou naopak spolehlivou cestou k výpovědi.

Náklady spojené s fluktuací nájemníků

Každé stěhování nájemníka není jen o administrativě, ale také o nákladech na hledání nového nájemce. Kromě výpadku nájemného po dobu prázdného bytu přichází náklady na:

• inzerci a propagaci bytu, 

• prohlídky s novými zájemci,

• prověření nového nájemníka,

• opravy a úklid po odchodu předchozího nájemníka

• sepsání nové nájemní smlouvy.

Právě proto je stálý nájem po celý rok cílem každého rozumného pronajímatele.

5 tipů, jak minimalizovat fluktuaci nájemníků

Dobrou zprávou pro pronajímatele je, že alespoň částečně lze fluktuaci nájemníků ovlivnit. Jak?

1. Vybírejte nájemníky pečlivě - prověřujte platební morálku, zaměstnání a předchozí reference.

2. Nastavte férové nájemné - příliš vysoká cena přiláká nájemníky, kteří odejdou, jakmile najdou levnější alternativu.

3. Reagujte rychle na požadavky nájemníka - nájemníci, kteří cítí, že se o ně pronajímatel stará, odcházejí méně.

4. Budujte pevný nájemní vztah - vstřícnost při řešení problémů a zájem ze strany pronajímatele rozhodně stojí za to.

5. Nájemné zvyšujte přiměřeně - prudké skoky cen jsou jedním z hlavních důvodů výpovědí.

Máte obavy o fluktuaci nájemníků ve vašem investičním bytě? Nechte starosti na nás!

Hledání spolehlivého nájemníka, jeho prověřování, správné nastavení nájemní smlouvy i řešení každodenního provozu, to vše stojí čas a peníze. Pokud chcete mít garantovaný nájem bez starostí, Dokonalý nájemník se o váš byt postará od A do Z.

Zajistíme vám stabilní měsíční příjem bez ohledu na to, zda je byt zrovna obsazený, prověříme zájemce, postaráme se o smlouvy i komunikaci s nájemníky. Správce pronájmu vám ušetří až 50 hodin práce ročně. 

Chcete vědět, za kolik můžete svůj byt pronajmout? Vyzkoušejte naši kalkulačku nájemného nebo nás rovnou kontaktujte, rádi vám poradíme.