Jaký je rozdíl mezi pronájmem a podnájmem?

Základní otázkou, která nás navede k pochopení výrazů nájem, podnájem a pronájem, je kdo byt přenechává k užívání? Záleží totiž, zda byt poskytuje k bydlení majitel, či mezi majitelem a uživatelem bytu figuruje ještě další subjekt. Podívejte se na stručné vysvětlení níže.

• Pronájem = Majitel pronajímá byt nájemci na základě nájemní smlouvy.
• Podnájem = Nájemce, který má platnou nájemní smlouvu s majitelem, byt nevyužívá (nebo jej využívá jen z části) a poskytuje byt či jeho část k obývání podnájemníkům na základě podnájemní smlouvy.

Aby bylo pochopení problematiky podnájmů ještě snazší, připravili jsme pro vás 2 příklady z praxe:

Příklad 1: Pan Novák pronajímá bytové jednotky v bytovém domě, který vlastní. Jedním z nájemníků je i pan Fiala, který se však po nějaké době rozhodne přestěhovat do většího bytu. Pan Fiala se dohodne s panem Novákem, že se o byt postará, najde ideální nájemce a bude jej dále poskytovat k podnájmu. Pan Novák má s panem Fialou stále platnou nájemní smlouvu, pan Fiala následně sepíše podnájemní smlouvu s novým uživatelem bytu.

Příklad 2: Dospělý student Martin si pronajímá třípokojový byt v centru města a dva pokoje poskytuje k obývání svým spolužákům. Jedná se o sdílené bydlení, kdy nájemní smlouvu s majitelem má podepsanou pouze Martin a volné pokoje poskytuje k podnájmu na základě podnájemní smlouvy. 

Majitel bytu či bytového domu nemusí řešit pronájem sám, ale může využít pronájem přes agenturu. Co to v praxi znamená? O pronájem a veškeré náležitosti s tím spojené řeší správce pronájmu. Uvažujete o správě pronájmu a obáváte se, že to bude příliš nákladné? S Dokonalým nájemníkem neplatíte nic navíc, vše je zahrnuto v optimální výši nájemného. S námi máte navíc garanci nájmu i v případě, že nájemník neplatí, nebo když nastane výpadek nájmu a byt je prázdný. 

Pozor na rozdíly mezi nájemní a podnájemní smlouvou

Hlavní rozdíl spočívá v tom, že podnájemní smlouva je vázána na smlouvu nájemní. A zatímco nájemní smlouvu definuje občanský zákoník, u podnájemní smlouvy si obsah a strukturu definují nájemník a podnájemník mezi sebou. Jakmile však dojde k ukončení nájemní smlouvy, automaticky je ukončena i smlouva podnájemní. Toto platí nejen v případě uplynutí doby určité, ale i tehdy, pokud majitel nemovitosti ze zákonem stanovených důvodů nájemní smlouvu ukončí. Pravidla pro užívání bytu a případné poskytování k podnájmu je pak na dohodě mezi majitelem a nájemcem. Pro podnájem však platí doba trvání pouze do doby, kdy je platná nájemní smlouva. Pokud má nájemce smlouvu na dobu určitou, nesmí být podnájemní smlouva delší než tato uvedená doba v nájemní smlouvě. Na podnájemní smlouvu se navíc nevztahují zákonem stanovené důvody pro ukončení a je možné ji ukončit i bez uvedení důvodů. 

Čím se v praxi liší nájem a podnájem?

Pravidla plynoucí z nájemní či podnájemní smlouvy se týkají nejen doby trvání a pravidel pro ukončení nájmu a podnájmu, ale promítají se také do podmínek užívání bytu. Které to jsou?

• Podnikání - Zatímco nájemník může provozovat v bytě podnikatelskou činnost a majitel mu to nemůže zakázat, na podnikání podnájemce se mohou vztahovat určitá omezení stanovená majitelem nemovitosti.
• Nový člen domácnosti - Změny počtu uživatelů bytu se vždy ohlašují majiteli bytu a upravují v nájemní smlouvě. V případě podnájmu musí navýšení počtu osob odsouhlasit majitel bytu. 
• Chov zvířat - V nájemní smlouvě není možné zakázat nájemci chov zvířat. V případě podnájemní smlouvy však platí, co si nájemce a podnájemce ve smlouvě stanoví. Nájemce tak může podnájemci chov zvířat ve smlouvě zakázat.
• Trvalé bydliště - V tomto případě je situace u podnájemní smlouvy stejná, jako u smlouvy nájemní – podnájemník k nahlášení trvalého pobytu v bytě souhlas majitele nemovitosti nepotřebuje. Jde pouze o evidenční údaj, který nedává podnájemci jakákoliv práva k bytu. Pro podnájemce může být uvedení adresy bytu jako adresy trvalého bydliště důležité mimo jiné z důvodu parkování, školek, škol či poplatku za odvoz odpadu apod. 

Jste majitelem bytu určeného k pronájmu a nevíte si rady, zda je nájemní smlouva včetně výše nájemného optimální? Svěřte péči o pronájem zkušenému správci pronájmu, který zhodnotí efektivitu současných smluv a navrhne řešení, které vám pronájem usnadní. Dokonalý nájemník je váš partner v oblasti pronájmu bytů již řadu let. Přesvědčte se sami a podívejte se na reference našich klientů. Pronájem přes agenturu se vám vyplatí nejen finančně díky garanci nájmu, ale i časově. K předání podkladů, sepsání smlouvy a převzetí bytu do péče nám bude stačit pouhá jedna společná schůzka.