Rozhovor o aktuálním dění na realitním trhu s naším CEO

Máte dlouholeté zkušenosti s investováním na realitním trhu. Co Vás do světa realit přivedlo?

Záleží, jak to myslíte. Reality jsou pro mě obecně segmentem, ve kterém vidím jistotu. Jsem dost konzervativní. Na akcie moc nejsem. Baví mě, když je investice hmatatelná a navíc mám rád architekturu.

Stejně jako mnoho dalších investorů i mě láká stabilita spojená se zajímavým výnosem. Pokud člověk dobře volí, může se i v dnešní době dostat nad 5% výnosnost. To by ale asi nestačilo. Zajímavost pro mě podtrhává dlouhodobý růst nominální hodnoty a vize dalšího vývoje. Aktuální situace na tom zásadně nic nemění. Je to jen o jiné strategii.

Za posledních pár let prudce vzrostly ceny nemovitostí. Finanční analytici však nyní hlásí stagnaci a predikují postupný pokles cen. Jak tento vývoj vnímáte Vy? 

Ano, aktuálně trh stagnuje a méně atraktivní nemovitosti klesají. Osobně v tom vidím spíše příležitost. Není tajemstvím, že trh byl velmi přehřátý a bylo jasné, že musí přijít korekce. Samozřejmě za to teď můžou primárně sazby ČNB. Zájem ze strany kupujících je pořád stejný, neklesl. Klesla jen koupěschopnost, protože se uměle drží na uzdě. Nemyslím si, že by do té doby měly ceny kvalitních nemovitostí klesat významně a dlouhodobě. Čím déle se teď bude poptávka brzdit a kumulovat, tím významnější bude nárůst cen, až se sazby vrátí někam pod 4 %. Scénář to bude odlišný, ale ne zas až tak jiný, jako když se po roce 2008 trh postupně vzpamatovával.

Developeři ceny drží nebo zvyšují, jak se na to díváte?

Je to tak. Osobně vidím nyní příležitosti spíše v nemovitostech z druhé ruky. Zatím se o tom moc nemluví, ale myslím, že developeři na tom brzy nebudou vůbec dobře. Když si k aktuální poptávce přičtete růst vstupů, budou mít velký problém určité byty včas prodávat a nemají moc prostor jít s cenami níže a naopak často ceny zvyšují. Obávám se, že nejen menší developeři, kteří nemají dobře nastavené financování a rezervy z minulosti, budou mít teď velký problém. Dá se předpokládat, že situace podpoří větší hráče a to zejména v oblasti akvizic. V tržbách to ale poznamená většinu. Každopádně bych očekával dopady kromě jiného i v tom, že se řada projektů z už tak deficitní bytové výstavby může opozdit, nebo dokonce zastavit. V kombinaci s nakumulovanou poptávkou to za mě jasně podporuje vizi výstřelu cen po krizi. 

Má tedy smysl nemovitost nyní kupovat?

To samozřejmě záleží na situaci. Každopádně, pokud nyní kupující nedosáhne na pořízení vysněné kvalitní nemovitosti a sází na pokles ceny, tak bude s vysokou pravděpodobností zklamaný. V lepším případě si vyčeká stagnaci nebo pár procent. Doporučil bych mu, ať koupí teď to, co mu účet a bankovní financování dovolí. A to i kdyby se měl uskromnit nebo nemovitost zatím pronajímat. Velmi reálně se mu totiž může stát, že v jeden moment se situace v řádu měsíců otočí, lidí jako on bude zkrátka moc a ceny vystřelí nenávratně. Jasně, bude tam nějaké období, kdy dost lidí, kteří budou připraveni, budou mít celkem slušný výběr, ale komu by se to chtělo riskovat.

Bude v budoucnu ještě vůbec dostupné pořídit si vlastní bydlení?

Už dnes to není dostupná záležitost. Je to otřepané téma, tak to řeknu stručně. Vlastnit nemovitost v hlavním městě a okolí už velmi dlouho není samozřejmostí a z velké míry jde o nastavení priorit. Jednoznačně šlo ještě před pár lety o něco naprosto reálného minimálně pro střední třídu. To už posledních pár let neplatí. Posouváme se na západ. Budoucnost bydlení patří pronájmům, bytovým fondům a alternativnímu financování. Nezatracoval bych ani družstevní vlastnictví, které se jistě brzy vrátí do módy.

 

Jste majitelem realitní skupiny ATS Capital, která se primárně zaměřuje na inovativní realitní projekty, jenž jsou na nájmy dost zaměřené. Jak je na tom nájemní bydlení v současné době a která z Vašich služeb zažívá největší boom?

Trochu to vyplývá z toho, co jsem říkal. Dnes je situace zkreslená a pro drtivou většinu obyvatel je pronájem prakticky jediná cesta k bydlení, které ale představuje základní potřebu. To samozřejmě způsobuje extrémní zájem nejen o naše nájemní byty. Když to trochu přeženu, v dnešní situaci vidím trochu okno do běžného nastavení trhu v budoucnosti. Je to smutné, ale je to tak.

Služby jsou vzájemně hodně propojené, ale největší zájem zaznamenáváme u projektu Dokonalý nájemník, který řeší správu pronájmů. To, že se nyní byt může pronajmout rychle, totiž nic moc neznamená. Majitelům garantujeme nájemné každý měsíc i když nájemník neplatí, nebo je byt prázdný a ručíme jim při tom za stav bytu. Služba prostě není drahá a extrémně se focusuje na kvalitu. Když je produkt reálně hodnotný, není tak těžké ho lidem prodat.

Co nejčastěji přivádí nové klienty k Dokonalému nájemníkovi?

Každý pronajímatel je originál, ale vnímáme pár hlavních skupin zákazníků podle motivace, s kterou za námi přicházejí. První část klientů se bojí rizik spojených s pronájmem a často má i vlastní negativní zkušenosti. Další část klientů se prostě o pronájem nechce starat. Váží si svého času a raději po práci pojedou s rodinou na kolo, než by jeli na byt něco řešit, což je mi osobně blízké – máme jen jeden život a je třeba si ho užít. Velká část našich klientů žije v zahraničí, tak se o byt starat ani nemohou. Typologie klientů je rozmanitější a samozřejmě je to i o kombinacích, ale toto je asi ten základ.

Pronájem bytu na vlastní pěst je bezesporu časově náročný a asi neexistuje pronajímatel, který by se alespoň jednou nesetkal s problémovým nájemníkem. Jak v tomto ohledu Dokonalý nájemník pomáhá svým klientům?

Obavy o časovou náročnost naši klienti mít nemusí. Stačí nám jen jedna schůzka k tomu, abychom si řekli vše potřebné a podepsali příslušné dokumenty. Smlouvu pak mají přímo a jen s námi a žádné problémy a rizika se jich netýkají. 

V rámci ATS Capital jste nedávno spustili nový projekt, realitní agenturu Flatino, která svým klientům pomáhá s prodejem nemovitostí. Co vás k rozšíření služeb přimělo a čím se Flatino liší od jiných realitek?

Pomáhat lidem s prodejem nemovitostí jde ruku v ruce s podporou v oblasti pronájmů. Klienti se na nás s požadavky na zprostředkování prodeje často obraceli, proto bylo otevření realitní agentury logickým krokem. Naše služby postupně strategicky rozšiřujeme tak, abychom dokázali uspokojit požadavky klientů. V čem jsme jiní? Snažíme se být vždy o krok napřed a tak se naši klienti mohou těšit na profesionální prezentace, virtuální prohlídky, home-staging, elektronické podpisy a další moderní vychytávky, díky kterým můžeme poskytovat naše služby na špičkové úrovni. Hlavní je za mě ale přístup. Pracujeme s nemovitosti ve všech projektech, jako by byly naše. To se prostě na spokojenosti klienta projeví.

Prozradíte nám na závěr své profesní vize do budoucna? 

Chci, abychom jako tým dlouhodobě pracovali na rozvoji našich služeb směrem ke klientovi. Cílem je být pro klienta volbou číslo jedna, ať už chce svou nemovitost dobře pronajmout nebo prodat. Klíč k dlouhodobému úspěchu vidíme v proklientském přístupu a inovacích. Vždy půjdeme touto cestou a budeme se vyhýbat stagnaci, nebo třeba jen reaktivnímu přístupu k trhu nebo konkurenci. Tato cesta je dost náročná, ale baví nás a chceme se jí držet.